חוזה שכירות מסדיר את החובות והזכויות הן של השוכר והן של המשכיר. הסכם שכירות הינו הסכם המקובל על שני הצדדים ולרוב מסתיים בצורה תקינה, אולם לעתים אי הסכמות עשויות להוביל את הצדדים עד לבית המשפט. מקרה פרטי וייחודי בתוך כך הינו פינוי דייר מדירה מושכרת. מקרה זה מצריך הבנה מעמיקה של תהליך פינוי הדייר והשלבים ההדרגתיים עד להגשת התביעה.
שלב חתימת החוזה
שלב חתימת החוזה הינו שלב קריטי בעל השלכות עתידיות בעת הצורך לפינוי הדייר. על כן יש לתת את הדעת לעילות השונות לפינוי הדייר עוד בשלב זה. עילות אלו כוללות חריגה מהתנאים עליהם הוסכם בחוזה כשבראשן אי עמידה בתשלומי השכירות, אי תשלום תשלומי מיסים הנלווים לשכר הדירה וכמובן סירוב להתפנות מהדירה בתום חוזה השכירות. ככלל, יש לקבוע את התנאים לסיום חוזה השכירות או לקיצורו, שכן לא ניתן לדרוש פינוי של השוכר טרם המועד עליו הוסכם בחוזה ללא עילה מוכחת.
שלב מקדים להגשת התביעה
והיה והשוכר אכן אינו עומד בתנאי החוזה והמשכיר מעוניין לפנותו מהדירה, גם לכך ישנם סייגים. אין המשכיר רשאי לפנות מטעם עצמו את השוכר, לא תוך שימוש בכוח ולא תוך שימוש בפעולות בבחינת "נטילת החוק לידיים" כהחלפת מנעול הדירה. עם זאת, הוא זכאי לממש ערובות שניתנו לו על ידי השוכר בכפוף לחוזה ביניהם. על מנת לפנות דייר על המשכיר לפעול בדרכים משפטיות שתפורטנה להלן.
פינוי מושכר בהליך מזורז ובהליך רגיל
תביעה לפינוי מושכר בהליך מזורז נועדה למעשה לקצר את זמן ההמתנה בין הגשת התביעה לבין פינויו בפועל של השוכר. תביעה זו מתאפשרת אך ורק אם התביעה כוללת את פינויו של השוכר בלבד ואינה כוללת תביעות נוספות כתביעות בגין נזק או תביעות כספיות שונות.
הליך זה הינו הליך מהיר, היכול להסתיים כחודשיים ממועד התביעה. כמו כן, במסגרת ההליך נשללות אפשריות כתביעה שכנגד וכהודעה לצד ג'. ניתן להיכנס לקריאה בהרחבה על הליך זה. במידה ופרט לתביעת השוכר ישנן למשכיר תביעות נוספות יש לפנות לתביעה בהליך הרגיל. הליך זה הינו ממושך יותר ויכול לקחת אף מספר שנים.
פסק הדין, אכיפתו והאפשרות לערעור
גם לאחר מתן פסק הדין יתכנו מקרים בהם השוכר אינו נענה להחלטות פסק הדין. במקרים אלה נדרשת התערבות של הוצאה לפועל. הפנייה להוצאה לפועל מתאפשרת אך בתום 15 ימים ממתן פסק הדין. גם כאן השוכר עשוי להגיש ערעור. עם זאת, למעט מקרים בהם השוכר הגיש בקשה לעיכוב ביצוע פסק דין, הגשת הערעור גופה אינה מעכבת את הליך הפינוי על ידי ההוצאה לפועל.
לסיכום
פינוי דייר מדירה מושכרת הינו הליך המצריך הבנה מעמיקה של שלביו השונים. לפינוי דייר ישנן עילות שונות ועל כן יש חשיבות גם לשלב המקדים של חתימת החוזה. בהמשך יש להבחין בין הליך מזורז להליך רגיל בדגש על משך הזמן עד למתן פסק הדין ובהתייחס לתביעות נוספות נלוות. יש לזכור, כי גם במידה והדייר לא מתפנה לאחר פסק הדין ניתן לאכוף זאת.
